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对标“美好生活” 房企进入新一轮多元化竞速
2018-09-06

月28日,加州,法拉第未来宣布FF91首辆预产车下线;同日,香港,恒大举行上半年业绩发布会,净负债率大降逾30个百分点。相距16个时区的发布会,正是恒大多元化的加减法。


房企布局多元化业务已成为一种主流,TOP20房企几乎已找不到纯地产开发定位的企业。

戴德梁行大中华区资本市场主管及环球董事李志荣认为,房企已经不再简单追求规模和增速。一方面,转向质量效益型,进行多元化布局,积极拓展业务线,打通上下游产业链;另一方面,通过开展长期持有型业务,把优质物业盘活,享有长期增值机会,通过资本市场来实现跨越发展。

更名彰显多元化布局

多元化发展成为房企的必然选择。据不完全统计,从2016年至今已有10多家房企因布局多元化业务而更名,纷纷去除“地产”、“置业”等字眼,取而代之的是“集团”。

易居(中国)企业集团CEO丁祖昱分析称,紧抓美好生活升级巨大需求机会,开发商急于摆脱“地产”的标签,多元化是房企又一次探索商业模式的集体选择。在龙头房企的带动下,产业资源整合和运营能力将成为大开发商比拼的主要战场。从这个角度看,房企未来有可能形成新一轮排位。

例如,2016年5月,雅居乐地产更名为雅居乐集团,除了地产主业外,还包括物业服务、环保、教育、酒店、建设、房管等。2016年7月,恒大地产更名为中国恒大集团,以民生地产为基础,金融、健康为两翼,以文化旅游为龙头,还布局高科技、保险等多元业务。今年6月,龙湖地产正式更名为龙湖集团,除物业开发外,还布局商业运营、物业服务、长租公寓等。

此外,合景泰富、朗诗、时代、中骏等规模房企也都加入了更名浪潮。

克而瑞研究中心分析称,对于多数大型品牌房企而言,更名的意义主要在于企业定位升级,进一步促进多元化业务的发展,提升综合实力。未来会有越来越多房企往综合业务方向发展,考验房企的将是地产开发销售能力和综合运营能力。

多元化是实力基础上的业务再造

在丁祖昱看来,房企依托地产开发的延伸运营,如商业、教育、物业,能够为住宅提供增值。而围绕美好生活的布局,如文娱、医养、旅游,通过产业运营带动开辟崭新工作空间,也创造了住宅消费需求,这是当下很多房企多元化的逻辑基础。但真正的多元化,应该是在实力基础上的业务再造和升级,否则产业就只能沦为延续地产开发业务的手段。

其实,恒大自2010年起先后进入足球、商业地产、文化、百货、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业,搭建起一个复杂而庞大的体系,但并没有取得良好成果,业内人士多认为其新进入的产业与恒大地产主业无协同效应。

直到2017年年度工作会议,董事长许家印正式宣布,恒大集团已完成多元化发展的产业布局,形成了四大产业集团——地产、金融、健康、文化旅游,并表示在多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量调研、探索和投资。

但是今年4月,恒大牵手中科院,计划10年投资1000亿元布局高科技领域。这也意味着,恒大仍在继续探索多元化,寻求新的业务增长点。

万科董事会主席郁亮此前公开坦言,未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么,在符合方向的前提下,选择空间大的行业才有机会。

早在2014年,郁亮就提出,未来十年万科要做到万亿大市值,希望传统住宅业务与新业务能够各占半壁江山。

2018年初,万科重新定位城乡建设与生活服务商,这是继城市配套服务商之后,万科的又一次战略调整。除了巩固住宅开发和物业服务固有优势外,万科将租赁住宅确定为核心业务,同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务。

无独有偶,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌2017年也公开表示,10年后希望其他业务占到房地产业务的一半,转型消费升级。不过,孙宏斌一直强调房地产业务是融创的绝对主力,不论是对乐视的失败投资,还是之后与万达的合作,都是消费升级的表征。

克而瑞研究中心分析称,多元化业务在为房企提供利润增长的同时,也让其销售结构更为稳定,让房企多一项制胜的筹码。长远来看,随着创新业务占比的不断抬升,或将在未来代替地产成为房企主营业务,甚至实现分拆上市。

美好生活或成多元化新方向

实际上,房企在多元化业务布局中也存有共性。克而瑞对房企前30强的多元化产业布局介入度进行统计后发现,对长租公寓、医养/康养、特色小镇、联合办公等空间类产品,房企30强介入度已非常高。

丁祖昱分析称,房企开辟多产业发展新赛道,一方面源于地产开发天花板的约束,开发商努力向外看;另一方面,社会需求的变化也促使开发商紧追趋势,进行业务扩充,为未来业务增量寻找空间,美好生活已成为房企追逐的新风向。

比如,在租购并举的政策指引下,住房租赁业务成为众多房企多元化的主流,万科、龙湖、碧桂园、招商蛇口、金地等多数房企均已布局,更有房企将住房租赁业务确定为核心业务。

此外,物业服务也是众多房企多元化发展的着力点。花样年分拆彩生活,绿城集团分拆绿城服务,中海地产分拆中海物业,雅居乐分拆雅生活服务,碧桂园分拆碧桂园服务。据不完全统计,目前已有8家物业服务公司在港上市。

就今年2月独立上市的雅生活而言,上半年营收14.06亿元,占雅居乐集团总营收的5.8%。雅居乐副总裁潘智勇在2018年中期业绩会上分析称,之所以多元化,是因为没有放弃地产,地产还是未来5~10年的重点行业。但是要考虑两个问题,一是协同效应怎么发挥;二是风险如何有效分散。按照地产业务和其他产业平衡计划,未来3~5年能做到30%~50%收入的平衡。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,房企多元化需要围绕房地产主业做上下游拓展,租赁和特色小镇都强调房企在运营方面的能力,改变过去一卖了之的传统模式。

刘澄指出,经营型产品的收入结构、融资模式与房地产开发完全不同,而房企正是在这方面缺乏经验。房企进入长租公寓还处于人才储备阶段,尚未形成具备自身经营特点的成熟模式。多元化业务布局蕴藏的风险主要在于利润能否如期兑现,以及长期持有物业的资金压力。

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